Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ: что нужно знать

Нарушение сроков сдачи дома дает участнику долевого строительства право на взыскание неустойки по ДДУ. Но застройщики редко исполняют такое требование добровольно. Это приводит к судебному процессу с застройщиком, перед началом которого нужно соблюсти досудебный порядок и тщательно подготовиться.

В этой статье на сайте юридических советов Игоря Осташкина мы поговорим о том что нужно знать о взыскании неустойки с застройщика.

Взыскание неустойки с застройщика по ддуне единственная возможность защиты своих прав для участника долевого строительства. Действующее законодательство, в частотности ФЗ-214, предоставляет широкие возможности. Компенсация по аренде жилья, оформление временной регистрации, дополнительные штрафные санкции в размере до половины от присужденной суммы — лишь самые очевидные методы защиты.

Общий порядок взыскания неустойки по ДДУ

Приобретение квартиры, для большинства граждан, задача не из легких. Договор долевого участия позволяет несколько сэкономить, так как такое жилье обойдется дешевле, чем приобретение уже готового объекта. Но экономия приводит к рискам. Нарушение сроков сдачи дома — распространенное явление.

При просрочке исполнения обязательств застройщиком можно воспользоваться механизмом взыскания неустойки по ДДУ. Вся процедура будет проходить в несколько этапов:

  1. Составление претензии и ее направление застройщику.
  2. Подготовка документации и составление искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ.
  3. Выбор суда для подачи иска.
  4. Подача иска в суд и участие в процессе.
  5. Обжалование решения (в случае отказа в удовлетворении требований).
  6. Исполнительное производство.

Подготовке нужно уделить особое внимание. Так, ответственность застройщика установлена не только в тексте договора, но и в пункте 2 статьи 6 ФЗ-214. Нужно сопоставить документ с законодательством, проверить его на соответствие указанного ФЗ и иным правовым актам.

Внимательное изучение договора — еще один важный момент. Не стоит недооценивать застройщика — договоры составляются профессиональными юристами и наверняка содержат лазейки. Юрист по взысканию неустойки по ДДУ поможет найти их, составит контрмеры, найдет несостыковки и противоречия, которыми можно воспользоваться. Самостоятельная работа возможна, но она не принесет такого результата, как организованная с помощью специалиста.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия

При взыскании неустойки предельно важным считается момент сдачи дома, указанный в тексте договора. Именно от этой даты можно начислять сумму.

Важно! В соответствии с ФЗ-214, застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о просрочке как минимум за два месяца. При этом компании часто идут на хитрость — предлагают подписать дополнительное соглашение, сдвигающее сроки исполнения обязательства. Каждый должен решить для себя, подписывать документ или нет, но такое соглашение не позволит получить неустойку еще какое-то время.

Рассчитать неустойку можно по формуле:

Неустойка = 1 / 150 х СР х ДП х ЦД.

СР — ставка рефинансирования, ДП — количество дней просрочки, ЦД — цена договора.

Ставка рефинансирования — переменная величина и может изменяться Центральным Банком. Нужно учитывать ее размер в рамках каждого периода.

Правильно рассчитать неустойку не так просто. Во-первых, нужно определить, с какого дня начинается просрочка (со следующего дня после указанной в договоре даты сдачи объекта). Во-вторых, нужно исключить математические ошибки, верно учесть ставку рефинансирования.

Взыскание убытков

Помимо взыскания неустойки по ДДУ в суде, участник долевого участия может рассчитывать на компенсацию иных убытков, в том числе:

  • компенсация по аренде жилья. Начиная с момента ранее обозначенной даты сдачи объекта, гражданин вынужден снимать жилье (при отсутствии иных, пригодных к проживанию, вариантов). Суд встанет на сторону истца, но в разумных пределах — не стоит рассчитывать на полное возмещение аренды элитной квартиры;
  • госпошлина. Чтобы суд принял иск, нужно оплатить пошлину. Она рассчитывается в зависимости от суммы требования, по правилам, установленным в ГПК или АПК. При удовлетворении иска можно требовать взыскания этой суммы с проигравшей стороны;
  • расходы на юриста. Необходимость найма специалиста в области права возникла из-за неправомерных действий оппонента. Поэтому закон позволяет компенсировать оплату таких услуг. Но суд вправе “порезать” расходы, посчитав, что стоимость по договору завышена.

Юрист по взысканию неустойки по ДДУ, после правового анализа ситуации, подскажет, какие расходы можно компенсировать, на какие суммы можно рассчитывать.

Досудебный порядок. Как правильно составить претензию

Досудебный порядок не обязателен, но при его несоблюдении нельзя взыскать штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы. Кроме того, претензия, хоть иногда, но помогает решить вопрос до суда. Но при ее написании нужно учитывать ряд обстоятельств:

  • правильное направление. Если нет возможности передать документ лично, под роспись надлежащему представителю застройщика, либо он отказывается принимать бумагу, стоит направить претензию почтой. Лучше сделать это заказным письмом с описью вложения;
  • наличие ссылок на актуальное законодательство. Свое требование нужно обосновать с позиции права. В противном случае оппонент может дать ответ, обосновывающий его позицию;
  • верный расчет. Размер неустойки должен быть рассчитан с помощью формулы;
  • наличие реквизитов для перечисления. Нужно указать данные счета, на которые застройщик может осуществить перевод в случае согласия на удовлетворение требования;
  • подпись. Документ должен быть подписан лично или представителем (в таком случае прилагается бумага, подтверждающая полномочия).

Фактические взыскание неустойки по ДДУ в суде лучше начинать после получения оппонентом претензии. Если оппонент решит удовлетворить требование после подачи иска, то его можно отозвать или заключить в рамках процесса мировое соглашение.

В какой суд подавать иск?

Участник долевого строительства должен учесть договорную подсудность, которая чаще всего указывается в заключительных пунктах документа. Если же договорная подсудность не установлена, то исковое о взыскании неустойки по ДДУ направляется, на выбор:

  • по месту исполнения договора;
  • по месту нахождения истца;
  • по месту нахождения ответчика.

Это подтверждается позицией Верховного Суда РФ, пунктом 4 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года.

Когда суд встанет на сторону истца?

Законодательство, в частности ФЗ-214, обеспечивается участникам долевого строительства существенные права. Это подтверждается и судебной практикой — чаще всего подобные иски удовлетворяются. Застройщик может лишь несколько сократить размер неустойки и штрафа, если они завышены.

Взыскание неустойки затрудняется, если застройщик изначально действует неправомерно и использует всевозможные правовые лазейки. Например, оформляет отношения не как договор долевого участия, а как строительство в рамках кооператива. Осложняет работу и подписанное гражданином дополнительное соглашение, сдвигающее допустимые сроки сдачи объекта.

Помочь в этом деле может лишь профессиональный юрист. В деле недопустимы ошибки и промедления — действовать нужно быстро, но правильно.

Что делать после вынесения решения

Удовлетворение иска — лишь начало работы. Получить деньги сможет не каждый, ведь застройщики не торопятся исполнять судебные акты добровольно.

После получения решения о взыскании неустойки с застройщика по дду и исполнительного листа, необходимо обратиться в Службу Судебных Приставов по месту регистрации ответчика. Пристав проверит, есть ли у застройщика имущество, банковские счета, при необходимости — привлечет должника к ответственности за уклонение от исполнения обязательства.

Процедура взыскания неустойки по ДДУ состоит из нескольких взаимосвязанных этапов. Участник долевого строительства должен учесть условия договора, требования действующего законодательства, положение оппонента и только после этого переходить к реальным действиям. Лучше всего работать с юристом, опытным в подобных делах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заполните поле
Заполните поле
Пожалуйста, введите корректный адрес email.
Вы должны согласиться с условиями для продолжения

Вас может заинтересовать

Взыскание задолженности в арбитражном суде
Суд с застройщиком

Рекомендуем

Меню