Как рассчитать срок исковой давности по неустойке

Несмотря на то, что законодательство в сфере долевого строительства ежегодно совершенствуется, большая часть застройщиков допускают одно и то же нарушение — затягивают сроки передачи квартиры. При этом несвоевременное подписание передаточного акта не всегда является следствием недобросовестности строительной компании. Условия договора подряда и договора долевого участия могут быть нарушены из-за экономических проблем государства и из-за резкого ухудшения финансового состояния строительной компании.

Если застройщик нарушает сроки передачи объекта, он обязан выплатить клиенту неустойку. Недобросовестные строительные компании отказывают в выплате по причине истечения сроков давности. Далее на сайте юридические советы Игоря Осташкина, поговорим о том, как определить сроки неустойки по ДДУ.

Срок давности по неустойке

Федеральный закон №214 не содержит в себе нормы о сроке исковой давности по взысканию неустойки. Именно поэтому он исчисляется по общим правилам в рамках Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня невыполнения договорных обязательств.

Сроком выполнения договорных обязательств со стороны застройщика считается день подписания передаточного акта. В большинстве случаев в договоре долевого участия указывается конкретная дата.

Законодательство не содержит в себе определенной формы составления ДДУ. Каждая строительная компания вправе разрабатывать условия договора, ориентируясь на собственные интересы. Именно поэтому практически все договоры долевого участия содержат в себе большое количество правовых нюансов и подводных камней.

Если срок передачи объекта указан точно, то проблем с определением сроков давности не возникает. Но что делать, когда застройщик привязывает эту дату к дате сдачи дома в эксплуатацию?

Ввод дома в эксплуатацию по ДДУ никогда не определяется конкретной календарной датой. Практически всегда этот момент обозначается определенным временным промежутком, например II квартал 2021 года. Соответственно, если в договоре долевого участия будет написано, что квартира будет передана дольщику через 3 месяца после сдачи дом в эксплуатацию, то срок исковой давности будет исчисляться с 1 октября 2021 года.

Ответственность застройщика при нарушении сроков сдачи объекта

Срок сдачи объекта является существенным условием договора. Соглашение, не содержащее данную информацию, считается незаключенным.

Заключая ДДУ, строительная компания берет на себя определенные обязательства, главным из которых является своевременная передача квартиры участнику долевого строительства. При этом жилой объект должен по своим характеристикам полностью соответствовать остальным условиям договора.

Если квартира в установленный срок не была передана законному владельцу, застройщик должен выплатить контрагенту неустойку.

Взыскать неустойку можно двумя способами:

  • в досудебном порядке;
  • в зале суда.

Досудебное урегулирование спора — наиболее оптимальный вариант для дольщика. Если строительная компания положительно отреагирует на требования клиента, то денежные средства будут выплачены в течение 20 дней.

Досудебный порядок взыскания неустойки

Первое, что необходимо сделать дольщику — рассчитать сумму неустойки.

Порядок расчета закреплен в п.2 ст. 6 ФЗ №214. По общему принципу сумма неустойки равна произведению следующих показателей:

  • стоимость квартиры;
  • количество дней просрочки;
  • 1/300 ставки рефинансирования (если участником долевого строительства является физическое лицо, то данный показатель рассчитывается в двойном размере.

Досудебный порядок решения спора начинается с составления претензии к компании-застройщику. В данном документе перечисляются требования дольщика (добровольная уплата суммы неустойки) и указываются пункты договор, которые нарушил контрагент.

Претензионный порядок взыскания неустойки не является обязательным этапом решения конфликта. Однако именно переписка со строительной компанией станет доказательством ее недобросовестности.

Взыскание неустойки через суд

Если застройщик игнорирует требования дольщика или отказывается добровольно выплачивать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта, единственным способом получить компенсацию является подача искового заявления в суд.

Для того, чтобы требования истца были удовлетворены в полном объеме, необходимо правильно определить подсудность дела.

Подать иск можно:

  • по месту жительства заявителя;
  • по месту регистрации строительной компании;
  • по месту нахождения объекта.

Стоит учесть, что суды общей юрисдикции практически всегда уменьшают размер неустойки в два раза. Основанием для такого решения является ходатайство от лица ответчика (застройщика).

Для того, чтобы обеспечить полную выплату неустойки, а также обязать девелопера выплатить штраф за отказ в добровольном удовлетворении требований, истцу необходимо инициировать взыскание задолженности в Арбитражном суде.

Стоит учесть, что Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера исключительно между юридическими лицами и субъектами предпринимательской деятельности. Это означает, что физическое лицо не может быть истцом в арбитражном процессе. Однако законодательство РФ допускает ситуации, при которых физлицо уступает право требования юрлицу.

Иными словами, дольщик может заключить договор уступки трав требования с юридической компанией, которая и будет представлять его интересы в Арбитражном суде.

Срок давности пени: порядок исчисления

Срок давности по ДДУ и правила его исчисления регулируются ст.ст. 196, 200 ГК РФ. В соответствии с данными нормами, обманутый дольщик может потребовать от застройщика выплатить неустойку в течение трех лет с момента:

  • нарушения его прав (актуально, если дата подписания передаточного акта указана в договоре);
  • обнаружения факта нарушения прав.

В первом случае срок исковой давности по пеням начинает исчисляться с первого дня просрочки.

Во втором случае дольщику придется доказывать свою правоту. Халатность, забывчивость и невнимательность владельца квартиры не является основанием для подтверждения факта нарушения прав.

Приведем пример. Если квартира должна была быть передана дольщику до 1 января 2021 года, то срок исковой давности по неустойке заканчивается 1 января 2024 года. В данном случае дольщик не может ссылаться на то, что он не знал о нарушении своих прав. Владелец квартиры имеет право в любое время интересоваться о выполненных этапах строительства. Соответственно нарушение прав — это в первую очередь последствия халатности гражданина.

Что делать, если исковая давность по неустойке истекла

Истечение срока давности не подразумевает под собой невозможность подачи искового заявления. Вне зависимости от обстоятельств по которым гражданин не успел своевременно взыскать неустойку с контрагента, суд обязан принять исковое заявление и рассмотреть его.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ, пропущенный СИД по общему требованию влечет за собой истечение сроков давности и по остальным требованиям. В соответствии с данной нормой, дольщик не только лишается права требовать от застройщика уплаты неустойки. Претендовать на выплату штрафа и на компенсацию морального и материального вреда он также не имеет права.

Однако данная судебная практика неоднозначна. Постановления Президиума ВАС в какой-то степени восстанавливают права дольщиков. В соответствии с нормами ФЗ №214, сумма неустойки рассчитывается за каждый день просрочки, соответственно, исковая давность по пеням должна рассчитываться не за общий период, а за каждый отдельный платеж.

К сожалению, в реальности такая практика используется редко. Самостоятельно восстановить срок исковой давности по взысканию пени без уважительных причин практически невозможно. Большинство судей учитывают только дату фактического невыполнения обязательств (дата передачи объекта по ДДУ). Поэтому для того, чтобы восстановить пропущенный период, необходимо обратиться к профильному юристу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заполните поле
Заполните поле
Пожалуйста, введите корректный адрес email.
Вы должны согласиться с условиями для продолжения

Вас может заинтересовать

Банкротство застройщика при долевом строительстве
Регистрация в квартире по ДДУ

Рекомендуем

Меню