Покупка квартиры у дольщика

О долевом строительстве слышал, наверное, каждый житель России. Однако вступить в ряды дольщиков решаются не все. Привлекательная стоимость квадратных метров является основным плюсом сделки с застройщиком. Но если добавить к этому преимуществу высокие финансовые риски, то выгода покупки значительно снижается.

Многие считают, что квартира от дольщика должна стоить дешевле, чем аналогичное жилое помещение, владельцем которого является компания-застройщик. Так ли это? Давайте разбираться в этой статье на сайте юридические советы Игоря Осташкина.

Кто такой дольщик при покупке квартиры

Стоимость объектов недвижимости вторичного рынка ежегодно растет. Поэтому купить квартиру в доме, который уже давно был сдан в эксплуатацию, не все могут себе позволить. Отличным выходом из ситуации является долевое строительство.

Участие в долевом строительстве состоит из следующих этапов:

  • дольщик заключает ДДУ с застройщиком и регистрирует его в Росреестре;
  • частично или полностью оплачивает стоимость квартиры (в соответствии с условиями договора);
  • дожидается окончания стройки после чего принимает квартиру у застройщика;
  • оформляет право собственности на объект.

Условия сделки достаточно просты: инвестор вкладывает деньги в строительство, а по окончанию стройки получает в собственность новую квартиру. При этом стоимость квартиры зависит от того, на каком этапе строительства дольщик заключил договор со строительной компанией. Иными словами, формирование пая дольщиков происходит уже на закладке фундамента многоквартирного дома. Однако присоединиться к строительству можно в любой момент, но стоимость жилья в таком случае будет значительно выше.

Несмотря на явные риски заключения договора с девелопером, участие в долевом строительстве имеет свои преимущества:

  • возможность купить квартиру в рассрочку;
  • более низкая стоимость объекта недвижимости;
  • хороший способ инвестирования.

Покупка квартиры у собственника по ДДУ выгодна на этапе окончания строительства, когда риск банкротства строительной компании минимален.

Покупка квартиры от дольщика: особенности сделки

Квартиры в строящихся домах не всегда покупаются для личного пользования. В некоторых случаях, дольщик приобретает такой объект с целью заработать. Квартира, которая была куплена на этапе закладки фундамента, в моменту сдачи дома в эксплуатацию значительно вырастет в цене.

Если дольщик уже подписал передаточный акт и стал полноценным владельцем квартиры, то вопросов по поводу продажи данной жилплощади не возникает. Но как можно продать жилое помещение в доме, который еще не сдан в эксплуатацию?

Подписание договора долевого участия предоставляет клиенту строительной компании право требования на оплаченную квартиру. Право собственности у него возникает только после того, как будет подписан передаточный акт.

Таким образом, покупка квартиры у участника долевого строительства в недостроенном доме оформляется в виде договора переуступки прав.

Передача квартиры от застройщика в большинстве случаев является более чистой, с юридической точки зрения, сделкой (при условии, что строительная компания отвечает требованиям благонадежности). Поэтому те, кто решил купить квартиру у дольщика, должны учитывать ключевые моменты такой сделки:

  • дольщик должен иметь право требования квартиры. Фактом, подтверждающим приобретение таких прав, является зарегистрированный должным образом договор долевого участия;
  • дольщик не несет ответственности за последствия сделки. Если застройщик не выполняет свои договорные обязательства, участника сделки по переуступке прав может предъявлять претензии только представителю строительной компании;
  • переуступка прав производится в определенный момент: после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре и до момента подписания передаточного акта;
  • задолженность, оставшаяся у дольщика перед застройщиком, переходит на нового участника сделки.

Стоит учесть, что покупка квартиры у дольщика должна быть согласована со строительной компанией. Правило актуально в том случае, если стоимость квартиры не была полностью оплачена. Невыполнение данного требования может стать причиной отказа застройщика в подписании передаточного акта с новым участником сделки.

Квартира от дольщика — это всегда риск. Дело в том, что оформляя договор цессии (переуступка права требования), должник преследует корыстную цель. Соответственно кроме стоимости квартиры в цену сделки будут включены и иные материальные мотивы. Если по каким либо причинам застройщик не сможет выполнить обязательства, то новый дольщик сможет претендовать только на компенсацию стоимости квартиры.

Покупка квартиры от дольщика: условия договора

Единой формы договора цессии не существует. Однако несмотря на произвольное составление, данное соглашение должно содержать в себе следующую информацию:

  • сведения о сторонах сделки;
  • реквизиты ДДУ, информация о застройщике и о квартире, права на которую переуступаются;
  • стоимость договора;
  • условия взаимозачета;
  • обязанности сторон и ответственность за их невыполнение.

У первоначального собственника прав на квартиру может быть просрочка по платежам. Дольщик, заключивший договор цессии, обязан уведомить контрагента о наличии задолженности. В идеале цессионарий (будущий инвестор строительства) должен запросить у застройщика акт сверки платежей.

Стоит учесть, что наличие задолженности по платежам предоставляет застройщику право аннулировать договор долевого участия в одностороннем порядке. Разумеется, в таком случае дольщику должна быть возвращена вся ранее уплаченная сумма за вычетом штрафов по просрочке платежей.

Если у первоначального должника осталась задолженность перед застройщиком, новый участник сделки обязан принять ее и в дальнейшем совершать платежи по установленному графику. Взыскание задолженности по договору в данном случае будет производиться с нового дольщика.

Договор цессии приобретает юридическую силу с момента его регистрации в Росреестре. Поэтому все финансовые расчеты между участниками сделки должны производиться только после окончания данного процесса.

Застройщик задерживает сдачу объекта

После того как договор цессии был зарегистрирован, новый дольщик становится полноправным участником договорных отношений со строительной компанией. Соответственно, если застройщик нарушает сроки подписания передаточного акта, он обязан выплатить контрагенту неустойку.

Процедура взыскания неустойки всегда начинается с составления претензии, в которой указываются все требования участника долевого строительства. Этот документ отправляется на юридический адрес строительной компании.

В идеале застройщик в течение 30 дней с момента получения претензии должен предоставить контрагенту мотивированный ответ. Однако в большинстве случаев строительные компании игнорируют требования дольщика. В таком случае единственным способом взыскать неустойку является обращение в суд.

В цену иска можно включить не только сумму неустойки. Если дольщик из-за несвоевременной передачи квартиры вынужден нести дополнительные траты, он имеет право заявить об их компенсации в зале суда. Например, юристы по аренде советуют взыскивать с застройщика стоимость арендованной квартиры, которую гражданин был вынужден снимать во время ожидания подписания передаточного акта.

Покупка квартиры в новостройке: иные виды сделок

В некоторых случаях продавцом квартиры в строящемся доме может быть подрядчик, заключивший со строительной компанией сделку об инвестициях.

Многие ошибочно полагают, что покупая квартиру напрямую у подрядчика, можно значительно сэкономить. На самом деле такая сделка очень рискованна. Дело в том, что условия договора подряда не регулируются ФЗ №214, соответственно право требования на квартиру не регистрируются в Росреестре.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заполните поле
Заполните поле
Пожалуйста, введите корректный адрес email.
Вы должны согласиться с условиями для продолжения

Вас может заинтересовать

Регистрация в квартире по ДДУ
Юрист по аренде: когда нужен специалист

Рекомендуем

Меню